O Alvará de Construção é um documento, emitido pelas prefeituras, que autoriza o início da execução de obras e serviços de reforma – demolição, construção e ampliação.
Escrito por Equipe Santo Conselho. Postado em: 8 de abril de 2024 às 15h33.
Se você pretende construir, reformar ou demolir uma edificação – seja para reforma de uma casa antiga ou para a construção de uma torre comercial, provavelmente sabe que você precisa de um projeto aprovado para começar. Mas cuidado, somente o projeto aprovado não autoriza o início das obras!
Além da aprovação, você precisa de um Alvará de Construção [veja modelo aqui].
Neste artigo vamos explicar tudo que você precisa saber sobre esse documento e esclarecer as principais dúvidas sobre a importância, os custos, a responsabilidades e procedimentos de obtenção.
Afinal, o que é Alvará de Construção?
A maioria das pessoas desconhecem o que significa, tampouco sabem a importância de se obter o Alvará de Construção antes de iniciar uma obra.
Emitido pelas prefeituras, o alvará pode variar de nome dependendo da cidade ou região, sendo também conhecido como Alvará de Execução, Licença de Execução, Licença de Construção ou Demolição (conforme o caso).
Independentemente do nome usado, ele é um documento usado para certificar que o projeto de construção, reforma ou demolição está em conformidade com a legislação vigente e possui um responsável técnico pela execução da obra.
O documento garante que a execução da obra foi aprovada pelas autoridades daquele município quanto às questões legais e urbanísticas, define um prazo para execução e quem será o responsável por construir atendendo às questões de saúde, segurança e meio ambiente.
Por esses motivos, o Alvará de Construção deve ser impresso e permanecer na obra para consulta da fiscalização ou para demonstrar a regularidade da obra perante a vizinhança.
Quais obras precisam de Alvará de Construção?
Depende!
Em geral, toda obra precisa de um Alvará de Execução ou Construção. A maioria dos municípios exigem alvarás para todo e qualquer tipo de obra – edificações novas, reformas estruturais e até mesmo demolições.
No entanto, em algumas situações não é necessário obter alvará, como as modificações internas às unidades residenciais e não residenciais, desde que não haja mudanças em sua estrutura ou nas quais a área construída não será alterada.
Também estão dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento obras como construção de muros; instalação de grades de proteção; serviços de manutenção, reformas e construção de passeios; construção de abrigos para animais domésticos; assentamento de pisos ou azuleijos, e impermeabilização de laje.
De qualquer forma, consulte sempre a legislação do seu município.
Como obter o Alvará de Construção?
O Alvará de Construção nada mais é do que um documento que a prefeitura da sua cidade vai emitir para alegar que a sua obra está adequada e pronta para ser executada.
A maneira mais fácil de se descobrir como conseguir o documento é consultando o departamento responsável pela fiscalização e acompanhamento de obras, na prefeitura onde está localizado o imóvel.
Dependendo do tamanho da cidade, esse departamento pode ser uma subprefeitura, a secretaria de habitação, a secretaria de fiscalização de obras ou até mesmo o departamento de engenharia ou arquitetura.
O Alvará de Construção precisa atender alguns requisitos antes da sua liberação, como: a) precisa ter um técnico responsável pela obra – engenheiro ou arquiteto; b) precisa estar adequado a legislação vigente do município; c) ter um prazo de início e conclusão da obra; d) respeitar as normas de saúde e segurança para as pessoas envolvidas na obra; e e) respeitar a legislação referente às questões ambientais.
Atendida as questões acima, o Alvará de Construção poderá ser solicitado por uma dessas pessoas – o proprietário do terreno ou o responsável técnico pela execução (engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações) são eles que devem fazer o pedido de emissão munido dos documentos que a prefeitura solicitar como:
– Cópia do carnê do IPTU – para que a prefeitura possa identificar o código do imóvel;
– Cópia de um título de propriedade (matrícula, escritura, formal de partilha) – para informar o atual proprietário do imóvel;
– Cópia do RG e CPF ou CNPJ do proprietário do imóvel;
– Cópias do projeto aprovado e do memorial descritivo da obra;
– ART/RRT do responsável técnico pela execução, que pode ser diferente do responsável pelo projeto (ART é emitido por profissionais de engenharia e RRT por arquitetos);
– Comprovante de recolhimento de taxas para emissão do alvará.
Dependendo do tamanho do município e/ou do tamanho da obra, alguns documentos podem ser acrescentados a essa lista, ou suprimidos.
Sem o alvará, nenhuma obra de edificação pode ser feita e o infrator estará sujeito a notificação, multa e embargo de obra, até a sua regularização. A Prefeitura ainda exige um Responsável Técnico (RT) de execução de obra, devidamente habilitado e com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Vale lembrar que esses dois órgãos acima, cobram taxas para emissão de ART ou o RRT.
Quanto custa para obter um Alvará de Construção?
O custo varia de cidade para cidade.
Como o Alvará de Execução é um documento local e regido por legislações municipais, não há um valor uniforme. Há prefeituras que cobram verdadeiras fortunas, enquanto outras não cobram nenhuma taxa pela sua emissão.
Há ainda variação no valor, por tipo e tamanha da obra.
Algumas cidades, optam por cobrar um valor para emissão do alvará, outras cobram apenas um valor simbólico, enquanto outras isentam os munícipes desses custos. Quanto a isenção, existem três casos possíveis:
Desconto parcial ou total: ocorre em situações previstas em leis em que a prefeitura abre mão de parte dos recolhimentos para favorecer o crescimento em determinada região, como nos casos de construção de fábricas em polos industrias;
Isenção de taxas: ocorre em situações previstas em leis em que a prefeitura abre mão dos recolhimentos, como nos casos de construções em regiões de baixa renda; e
Dispensa de emissão: ocorre quando o alvará não é necessário, como no caso de pequenas reformas em que não há alteração de área construída ou mudanças estruturais (paredes, vigas e pilares). Isso significa que você não precisa de alvará para realizar manutenção da edificação como pintura, conserto de vazamentos ou reparo em revestimentos.
Assim, não tem como respondermos qual é o valor de um alvará de construção de forma genérica para o Brasil.
Validade e renovação de um Alvará de Construção
Todo alvará tem um prazo de validade. Se a obra não for concluída neste prazo, o responsável técnico e o proprietário do terreno precisam solicitar a renovação antes do vencimento!
A edificação somente pode ser habitada, ocupada ou utilizada após a concessão Certificado de Conclusão (conhecido como Habite-se) e emissão da respectiva Certidão de Baixa de Construção. O processo de Baixa de Construção tem início após o comunicado oficial do término da obra pelo respectivo responsável técnico (RT).
No caso de demolição, o você deverá solicitar o Auto de Conclusão de Demolição.
Após o comunicado, a prefeitura marca uma vistoria para verificar se obra foi executada conforme o projeto arquitetônico aprovado e em atendimento à legislação vigente. Caso haja alguma pendência ou desconformidade, o RT é notificado a saná-la, para depois receber a certidão.
A Certidão de Baixa de Construção é emitida pela prefeitura e comprova que a edificação foi construída conforme projeto arquitetônico aprovado e a legislação vigente.
Ela é necessária tanto para obras novas como para acréscimos e decréscimos, em obras existentes.
A Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbação de uma edificação. É o documento necessário para a legalização oficial da edificação.
O que acontece na falta de um Alvará de Construção?
Nunca e em hipótese alguma comece uma obra sem antes obter o alvará de construção. Além de sofrer multas e embargar a obra, o proprietário do terreno assume a responsabilidade civil e criminal se qualquer ocorrência desagradável ocorrer como alguém se ferir ou se as construções vizinhas tiverem algum dano.
Algumas prefeituras até permitem consultar os alvarás de construção emitidos pelos seus sites, mas não é a maioria. Caso você tenha dúvida se uma obra tem ou não alvará, o ideal é ligar para o atendimento ao cidadão do seu município e perguntar.
O Conselhos Regional de Engenharia (CREA) determina a utilização de placas de obra com a identificação e contato do profissional responsável pela construção. Essa placa pode conter o número do processo de aprovação e do alvará de construção também para facilitar a identificação.
